Waarom voeren eigenaars van lang leegstaande panden in Hasselts stadscentrum geen dynamischer huurmarketing?

Standaard

Volgens Tom Vandeput telt Hasselt het laagste cijfer qua leegstande handelspanden binnen Limburg. Dat kunnen we aannemen, maar toch vinden enkele gebouwen die lange tijd leegstaan in het centrum, geen nieuwe eigenaar of huurder voor het al dan niet ingericht pand wegens te duur in prijs. Schandvlekken momenteel zijn Jurgens Eetboetiek in de Diesterstraat, The Palace en twee andere gebouwen, waarvan eentje in casco, op de Maagdendries, het Oude Gerechtsgebouw en aanpalende historische gebouwen op de Havermarkt, nog dat krot op het Leopoldplein van voormalig Issa Moda, de 2-eurowinkel, panden in de Kapelstraat, eethuis Olifant in de Minderbroedersstraat & nog enkele winkels in de Demerstraat tegen de Groene Boulevard. In al die panden hangt al dan niet het plakkaat te koop of te huur uit.  In The Palace, aan de oude gebouwen op de Havermarkt, in de Demerstraat hangt helemaal niks uit. Eigenaars betalen precies graag leegstandsbelasting aan het stadsbestuur, ondanks er hier en daar nog accidentele bewoning te bespeuren valt, waardoor die taks vervalt.

Zou het nu niet beter zijn als die eigenaars in plaats van hun pand daar zomaar verwaarloosd te laten liggen, dat ze eens de moeite doen om een dynamische marketing te voeren met aantrekkelijke huurprijzen om hun leegstand eindelijk eens aan de man te brengen? Net zoals bij ketens en boetieks in de soldenperiodes, kunnen zij toch ook openbaar aangekondigde korting geven aan belangstellende initiatiefnemers. En ook de sociale media meer bespelen met aantrekkelijke voordelen. Dat noemen we dynamische marketing, in plaats van een klassieke advertentie in de krant. Je moet je product tegen een al dan niet betaalbare prijs aan de man kunnen brengen,  zoniet hogere leegstandtaks aanrekenen. Helaas denken die eigenaars of verhuurders niet zo. Hun gemeenschapsgevoel  voor een betere leefbare omgeving reikt niet zo ver.

Zoveel mogelijk geld moet rollen of ze hebben middelen genoeg op hun bankrekening, dat de verliespost van onroerende voorheffing en leegstandtaks voor de leegstaande gebouwen ruimschoots wordt gecompenseerd door huurinkomsten van andere gebouwen.

Advertenties

Twee panden vergeten in Demerstraat

Standaard

Eerder berichtten we al over de deelse leegstand in de Hasseltse Demerstraat tussen de Molenpoort en Kempische Poort wegens een tekort aan passage en te dure huurprijzen. We hebben daarbij nog twee panden over het hoofd gekeken. Naast hemdenwinkel Formen sluit nu ook Blackpoint Parfumes de deuren. Er schuintegenover raakt het witte gebouw stilaan  terugopgebouwd, geprangd tussen Het Spruitje en Jet Air. Als we het gebrek aan geweldig verhuursucces dieper in de straat mogen doortrekken zijn deze panden hetzelfde lot toegewezen. Of niet?

Goede keten gevraagd aan Hasseltse Kempische Poort

Standaard

Het vorig artikel over de leegstand in een gedeelte van de Hasseltse Demerstraat wegens te weinig passage van shoppers en te hoge huurprijzen is goed gelezen en onthaald bij de Focuslezers. Zowel een pak instapklare en sommige te renoveren gebouwen als nieuwbouw staat er leeg. In vergelijking met de Diesterstraat kan dat deel van de Demerstraat niet genieten van heen- en weerwandelend volk van en naar parking op de Kempische Steenweg, want daar is geen, terwijl de Astridparking wel zorgt voor toevloed van winkelende mensen. De bushalte aan de Kempische Poort is ook afgeschaft en de parking van de Slachthuiskaai is verder van het centrum verschoven parking aan de Gelatinefabriek, ondanks de parkeerplaatsen aan de Mouttoren snel zijn ingevuld.

Om opnieuw een passage in dat deel van de Demerstraat op gang te trekken, is het nog niet zo’n slecht idee om een uniek in Limburg gevestigde keten aan te trekken aan de Kempische Poort ter hoogte van de gerenoveerde hoekwinkel van de Witte Nonnen- en Demerstraat en/of aan de overzijde. We denken bvb. als een keten zoals Flying Tiger of een speelgoedwinkel, een keten die de massa doet bewegen tussen de Molenpoort en de Kempische Poort. Want die ingang van de Primark in de Demerstraat heeft wel een averechts effect gehad op de stijging van de huurprijzen en minder passage. Zo worden de panden tussen de twee poorten weer aantrekkelijker om ze te vullen met horeca en  handel, mits de verhuurders redelijk blijven in hun huurpijsstelling.

Het is zeker een taak voor de nieuwe centrummanager om nieuwe ketens in de ketenas te benaderen en naar Hasselt te halen. Misschien dan ook eens overleggen met de verhuurders om enorme huurprijsstijgingen te voorkomen?

Hasseltse Demerstraat loopt deels leeg

Standaard

De leegstand in de Hasseltse Demerstraat tussen de Molenpoort en Kempische Poort loopt letterlijk leeg, ondanks de komst van Primark. Hoge huurprijzen en weinig passage van shoppers zijn de oorzaak. Zelfs nieuwbouwwinkels krijgen de immobezitters niet aan de straatstenen kwijt. Alles is begonnen met de stopzetting van Glutentag wegens een discussie over onwettige huurverhoging. Wat later is Den Hertog gevolgd, ook door een aanzienlijke huurverhoging na een nieuw huurcontract. Inmiddels houdt boetiek Formen uitverkoop om te stoppen. Het gebouw van de Clinic staat ook te huur, maar is nog ingevuld door pop-up. De lege winkel op de hoek van de Molenpoort en Demerstraat, waar Chokatee gehuisvest was, is nog steeds in een gerechtelijke procedureslag betrokken tussen familie. Het pand van Panaché staat nog steeds te koop. Geruchten doen ook de ronde dat De Vogelsanck na het uitdoen van hun huurcontract gesloten wordt. Op de hoek van de Gasthuis- en Demerstraat kijken bejaarden uit in hun cafetaria van het Sint-Elisabethrusthuis naar het straatgebeuren. Gelukkig worden de krantenwinkel en de Pattos tegenover de Molenpoort nog goed bezocht. Wat verder zijn De Zeeman en de lingeriewinkel nog open. Voor de rest is er veel leegstand, die al begint op het winkelparcours vóór de Molenpoort in de Demerstraat. Van de week verklaarde Eddy Valckeneers nog dat de verschuiving van de parking van de Slachthuiskaai naar de Gelatinefabriek een grote oorzaak voor minder passage in dat deel van de Demerstraat. Daar kan ook bloemenwinkel De Valk op de hoek van het Kattegat en Isabellastraat ook over meespreken. We hopen alleszins dat het stadsbestuur samen met de nog aan te duiden centrummanager, die ook een witte raaf moet zijn, met ondersteuning van acties en initiatieven de commercie in dit in verloedering zijnde deel van het centrum van Hasselt helpt oplossen.

Leegstand in centrum van Hasselt neemt toe door te hoge huurprijzen

Standaard

 Hetgeen wat TVL verkondigde op hun nieuws op zondag 12 juni 2016 klopt als een bus. Sinds de komst van Primark swingen de huurprijzen voor handelspanden in de binnenstad de pan uit, waardoor vele zelfstandige zaken in de winkelstraten – voor zover die nog op één hand te tellen zijn – hun deuren sluiten. De Demerstraat laat met het verdwijnen van Dürlinger en De Hertog nog meer lege plaatsen van onbewoonde panden achter zich. Hugo Boss by Fiori sluit ook de deuren, zoekt een ander pand en de vestiging wordt nadien overgenomen door een nieuwe keten. De winkelas Koning Albertstraat, Grote Markt, Hoogstraat en Demerstraat wordt overheerst door ketens, terwijl in de zijstraten gelijk Alde- en Kapelstraat, Ridderstraat nog meer speciale winkels met zelfstandige uitbating gevestigd zijn. Maar ook hier zullen de huurprijzen na een eventuele huurverlenging stijgen, waardoor er leegstand komt, ondanks ook onder andere redenen van bereikbaarheid voor sommigen. Dat zien we op dit ogenblik gebeuren in de Minderbroedersstraat met het verdwijnen van Long Avenue, Renée Lezard en binnenkort ook Taratata & in de Aldestraat met onder andere toekomstige leegstand van McGregor. Dat is toch wel informatie van TVL, die we even willen corrigeren.

“Immomakelaars mogen zich niet in vingers snijden…”

Standaard

In het bejubelend artikel over het Primarkeffect met meer shoppers in Hasselt ien meer omzet bij handelaars in de binnenstad in HBVL op woensdag 24 juni 2015 stond er een zinnetje aangaande hogere huurprijzen van de handelspanden in de omgeving van Primark Hasselt: “Immomakelaars mogen zich in de vingers snijden door te hoge huurprijzen te vragen”. Met andere woorden ze willen ook hun lege panden aan een redelijke prijs verhuren, niettegenstaande de prijzen een enorme boost krijgen op de immomarkt, zeker op het moment van einde huurcontract met mogelijke contractverlenging.

Welnu, het doet ons plezier dat de immomakelaars dat ook begrijpen, wat de gevolgen kunnen zijn van te hoge huurprijzen. Maar niet alle immomakelaars zijn eigenaar van het onroerend goed, ze hebben maar een bemiddelende rol tussen huurder en verhuurder of koper en verkoper bij de verhandeling van een pand. Als bemiddelaar moet het immokantoor steeds het akkoord vragen over een voorgestelde lagere huurprijs aan de eigenaar, die uiteindelijk de knoop moet doorhakken.

De eigenaar kan ook direct zelf al dan niet akkoord gaan met een voorstel van de huurder – dat meestal financieel lager uitvalt – dan wanneer een immomakelaar als bemiddelaar handelt.

In beide gevallen is het de eigenaar aangeraden om de citroen niet helemaal uit te persen, zeker niet voor een zelfstandig handelaar die naast zijn vaste kosten + huur ook nog de onroerende voorheffing voor zijn rekening moet nemen, waardoor de eigenaar slapend rijk wordt met al dan niet minimale inspanningen voor herstellingen en reparaties. Een beetje gezond verstand gebruiken, kan geen kwaad. De ondernemer moet eerst omzet halen om zijn maandelijkse huur, personeel en andere kosten te kunnen betalen & om stock aan te kunnen kopen. Pas nadien kan hij omzet maken voor zijn eigen inkomen. Maar dat is hun risico, zouden we zeggen, maar zo is het.

Laten we hopen dat schepen Tom Vandeput (CD&V) de leegstand in onder andere de Maastrichterstraat en galerij De Ware Vrienden zonder de Maagdendries te vergeten verder gaat aanpakken.

Stadsbestuur kan zorgen voor meer leefbaarheid in centrum door leegstand aan te pakken

Standaard

Het verhaal van lingeriewinkel Triumph Hasselt – die moeten sluiten door een waanzinnige huurverdubbeling bij een nieuw huurcontract – zal wellicht niet het enige geval zijn. Kinderwinkel Z & Co in de Maastrichterstraat ging Triumph vooraf om dezelfde reden. Dat pand staat nu ook leeg. En zoals zelfstandige handelaars en ook lezers aankondigen: er zullen er nog meer volgen bij het einde van het huurcontract.

De prijzen van de immo in de stadskern van Hasselt zijn drastisch aan het stijgen door toenemende economische activiteit van de shoppers door de komst van nieuwe ketens. Maar blijft dat duren, als er regelmatig zelfstandige handelaars – die het verschil maken in Hasselt – hun deuren sluiten door vermeervoudiging van hun huren op het einde van het huurcontract?

Die winkels zijn groot genoeg om een zelfstandige boetiek in uit te baten, maar niet voldoende groot om ketens – waarop vele immohouders wellicht op rekenen – er in onder te brengen. Gevolg is dat er meer oningevulde leegstand komt in de stadskern, omdat een gewone zelfstandige de huur niet meer kan betalen. En die leegstand is voor een  hele lange duur – zoals heel wat panden in de Maastrichterstraat, Minderbroedersstraat, Zuivelmarkt, Maagdendries, Kapelstraat, Demerstraat en Koning Albertstraat met verkommering tot gevolg.

Als een zelfstandige toch zo iets wil huren, betaalt hij normaal buiten het voorschot en huurprijs ook nog de onroerende voorheffing, naast de eventuele renovatiewerken plus dan nog zijn eigen inrichtingswerken. Een duur risico, mocht het aangeboden product niet aanslaan. Maar dat is de verantwoordelijkheid van de huurder uiteraard.

Trouwens verhuurde panden verhogen de leefbaarheid en gezelligheid in de stad met veel aangenaam winkelend volk, horeca en terrasjes. En het is daarop hamerend dat het stadsbestuur actie kan ondernemen tegen langdurige leegstand door eigenaars en het vastgoed erop te wijzen, hoe panden leeg blijven door te hoge huurprijzen. Natuurlijk is er tevens de zogenaamde leegstandbelastingen, maar voor vele eigenaars is dat een lachertje voor dat bedrag.

Waarom roept het stadsbestuur niet meer van die eigenaars tot de orde om hen op de gevolgen van de minder leefbaarheid en meer vuiligheid – vensteraffiches, opstapelend afval – te wijzen en te vragen iets te doen aan de leegstand? Ze kunnen er zelfs mee dreigen om het op te nemen in hun communicatie naar de buitenwereld om hen toch maar te overtuigen om tenminste te luisteren en de argumenten van leefbaarheid en zuiverheid te overwegen in een positief signaal om te zetten.

Zo’n actie heeft het stadsbestuur een tijd geleden genomen tegen de leegstand in de galerij De Ware Vrienden. Slechts twee eigenaars kwamen opdagen en die waren verbaasd naar de effecten van de leegstand door hoge huurprijzen. Zij hebben achteraf wel hun huren naar beneden bijgesteld, waardoor de panden toch een huurder vonden. Inmiddels staan er opnieuw enkele winkels leeg. 

Het stadsbestuur heeft toen gehandeld op een softe manier met beperkt resultaat zonder de communicatie naar de buitenwereld. Waarom is dat niet voor herhaling vatbaar voor lange leegstand, maar met een degelijke stok van niet alleen verhoogde leegstandtaks, maar ook met de communicatie achter zich?

Immers het is de verdomde plicht van het stadsbestuur om het kader van de gezellige leefbaarheid in de stadskern te garanderen, net als het de verantwoordelijk is voor elke huurder om zijn gehuurd pand in goede staat te houden, hetgeen ook telt voor het buitenwerk voor rekening van de eigenaar.

Voor politici klinkt het meer aanlokkelijk om nieuwe ketens in nieuwbouw te openen en zo te zorgen voor meer tewerkstelling, terwijl er ook in die lege panden ook mensen gewerkt hebben.

Helaas volgt de verhuur van de immomarkt het spel van vraag en aanbod, iets waarin de overheid met krappe kas niet tegenop kan, of de beleidsmensen moesten het slimmer – zoals hierboven besproken – aanpakken. En dan is de praktijk nog iets anders dan de theorie.